2019.12.01
此文轉(zhuǎn)載《中國(guó)證券報(bào)》，版權(quán)屬于原作者。
今年深圳樓市逆勢(shì)火熱，火到11月底還沒(méi)結(jié)束。千萬(wàn)豪宅集中入市且頻現(xiàn)日光盤，一遍遍刷新群眾對(duì)深圳樓市購(gòu)買力的認(rèn)知。
11月30日，位于前海的頤灣府千萬(wàn)豪宅去化率近九成。11月28日，同樣位于前海、總價(jià)1049萬(wàn)元—1878萬(wàn)元的招商領(lǐng)璽吸引了1306批客戶“搶”456套房源，4小時(shí)售罄。
看到樓市火熱，深圳某處已經(jīng)“沉睡”十年的樓盤也緊鑼密鼓地準(zhǔn)備“跑步進(jìn)場(chǎng)”，預(yù)計(jì)攬金百億元。
德弘天下華府項(xiàng)目效果圖 【來(lái)源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)】
年底豪宅集中入市
據(jù)媒體報(bào)道，11月30日上午，位于深圳前海的豪宅頤灣府開(kāi)盤，367套房源，870位有效客戶認(rèn)籌。
備案信息顯示，頤灣府此次批售的367套住宅共3棟，戶型建面約119㎡-191㎡，均價(jià)10.2萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間8.1萬(wàn)-13.2萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間960萬(wàn)-2531萬(wàn)/套。
這樣一個(gè)總價(jià)千萬(wàn)級(jí)別的“土豪盤”，開(kāi)盤僅4個(gè)半小時(shí)，就賣掉322套，去化率近九成。其中，120㎡的03戶型最受歡迎，開(kāi)盤90分鐘，便全部賣完。
同樣位于前海的招商領(lǐng)璽“戰(zhàn)況”則有過(guò)之而無(wú)不及。11月28日，招商領(lǐng)璽開(kāi)盤。其當(dāng)天推售的是120㎡-150㎡的3-4居室共456套。備案均價(jià)為10.8萬(wàn)/㎡，單價(jià)區(qū)間為8.7-12.3萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間為1049萬(wàn)-1878萬(wàn)/套。
從規(guī)模及總價(jià)上看，該樓盤比頤灣府更“壕”，開(kāi)盤4小時(shí)，全部售罄。
業(yè)內(nèi)人士分析指出，上述兩個(gè)樓盤地理位置較近，且目標(biāo)群體相近，開(kāi)盤較早的招商領(lǐng)璽無(wú)疑提前吸收了部分購(gòu)買需求。
10月以來(lái)，深圳豪宅開(kāi)盤當(dāng)日出現(xiàn)購(gòu)房盛況層出不窮。10月30日，位于福田區(qū)的深業(yè)中城開(kāi)盤，該樓盤本次共獲得2794人進(jìn)行誠(chéng)意登記，推售房源為192套。
該項(xiàng)目備案均價(jià)為13.1萬(wàn)元/㎡，單價(jià)區(qū)間為10.8萬(wàn)元/㎡—19.67萬(wàn)元/㎡，入場(chǎng)費(fèi)高達(dá)1508萬(wàn)元，而預(yù)售價(jià)最高的房源為7787.66萬(wàn)元。
開(kāi)盤當(dāng)天也是人山人海。
深業(yè)中城開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng) 【記者余世鵬 攝】
“沉睡”十年的樓盤也在加速入市
開(kāi)發(fā)商賣房深諳“趁熱打鐵”的套路，就連已經(jīng)“沉睡”10年樓盤的開(kāi)發(fā)商也坐不住了，營(yíng)銷中心正在裝修，或?qū)ⅰ芭懿竭M(jìn)場(chǎng)”。該樓盤是德弘天下華府，為深圳羅湖區(qū)有名的豪宅盤，由于毗鄰深圳四大名校之一的深圳中學(xué)，一直備受關(guān)注。
深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，德弘天下華府總建筑面積265188平方米，其中住宅面積174935平方米，商業(yè)面積6997平方米。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)8棟超高層住宅樓，住宅套數(shù)大約600-700套，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的面積是200平米—1000平米的大戶型或超大戶型。
事實(shí)上，該項(xiàng)目早于2009年2月便開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)，2010年11月，這個(gè)樓盤就已經(jīng)封頂，卻一直沒(méi)有開(kāi)售。這與當(dāng)時(shí)的樓市調(diào)控政策不無(wú)關(guān)系。
根據(jù)深圳2006年出臺(tái)的“70/90政策”，新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下的住房數(shù)量占比，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。不少開(kāi)發(fā)商選擇將住宅設(shè)計(jì)成雙拼甚至多拼戶型，意味著購(gòu)房者需要用2個(gè)以上購(gòu)房名額，買到大戶型房子。
不久后深圳又出臺(tái)“限購(gòu)令”，“房票”成為稀缺品。于是，德弘天下華府開(kāi)盤就此擱置。
今年6月25日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公告了關(guān)于德弘天下華府項(xiàng)目總平面圖修改的公示，該樓盤又逐漸走入公眾視野。
近日，有消息稱，該樓盤預(yù)計(jì)12月開(kāi)盤，有68-75平米的兩居室戶型，以及400平以上復(fù)式，且以一房一證銷售。
值得注意的是，10年間，該地段房?jī)r(jià)已發(fā)生翻天覆地的變化。據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)，2010年底羅湖區(qū)新房均價(jià)為3.2萬(wàn)/平，如今均價(jià)已躍至7.14萬(wàn)/平。
業(yè)內(nèi)人士指出，德弘天下華府帶有深圳中學(xué)學(xué)位，加上地理位置優(yōu)越，按照當(dāng)前的行情，可以判斷該項(xiàng)目開(kāi)盤后均價(jià)大概率為10萬(wàn)/平及以上。按其住宅面積174935平方米算，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目攬金百億元。
項(xiàng)目銷售情況分化
據(jù)深圳中原研究中心，12月潛在計(jì)劃入市項(xiàng)目共16個(gè)。
其中的光明新盤龍光玖龍臺(tái)2期，已于11月30日開(kāi)盤，有知情人士表示，其推出的705套房不到10秒就全部售罄。該樓盤單價(jià)區(qū)間在4.3-5.4萬(wàn)/㎡，均價(jià)4.8萬(wàn)/㎡，總價(jià)區(qū)間在421-703萬(wàn)/套，另外需加裝修費(fèi)4500元/㎡。
事實(shí)上，并非所有樓盤都如此熱銷，豪宅項(xiàng)目銷售情況分化較大。
如11月24日突擊開(kāi)盤的“地王盤”龍華金茂府，其去化率至今仍是個(gè)謎。該樓盤單價(jià)為9.46萬(wàn)-14.42萬(wàn)/平，均價(jià)約10.3萬(wàn)/平米，總價(jià)區(qū)間為1190萬(wàn)-7337萬(wàn)/套。
據(jù)開(kāi)發(fā)商消息，龍華金茂府21號(hào)正式啟動(dòng)認(rèn)籌，三天收籌200多個(gè)。昨晚突擊內(nèi)部解籌，到訪183組，成交161套，首批解籌率88%。
但也有人質(zhì)疑其去化率的真實(shí)性，認(rèn)為“賣不了這么多”。由于開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)沒(méi)有銷控表，去化率始終是個(gè)迷。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受媒體采訪時(shí)表示，龍華地段的豪宅跟南山后海區(qū)域、福田香蜜湖區(qū)域的豪宅不是一個(gè)概念，龍華這塊地的公共配套沒(méi)落地，教育醫(yī)療、商業(yè)CBD的建設(shè)很緩慢。但金茂府卻比周圍價(jià)格高出40%左右。
深圳樓市火熱背后的原因
對(duì)于近期深圳樓市的火熱行情，分析人士指出，主要有幾方面原因。
一是，11月11日，深圳調(diào)整“豪宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即容積率在1.0以上，單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，取消豪宅稅。對(duì)于購(gòu)房者而言，相當(dāng)于省下數(shù)十萬(wàn)元豪宅稅，刺激了購(gòu)房者的入市意愿。
二是，8月18日，中央發(fā)布關(guān)于支持深圳建設(shè)中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)的意見(jiàn)，加之年初《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》發(fā)布，市場(chǎng)對(duì)“雙區(qū)驅(qū)動(dòng)”的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)期待較大。
加之開(kāi)發(fā)商有意抓住火熱行情，加速推進(jìn)新盤入市，供求雙方共同用力，推高了深圳的房地產(chǎn)熱情。
但上述分析人士指出，去杠桿、房住不妙的政策基調(diào)沒(méi)有變化。
事實(shí)上，相關(guān)數(shù)據(jù)已顯示樓市整體轉(zhuǎn)淡趨勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消息，10月份70個(gè)大中城市中，二手房房?jī)r(jià)下降的城市達(dá)到35個(gè)，占到一半。這意味著，10月份房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量已創(chuàng)出55個(gè)月新高。
從房?jī)r(jià)上看，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，近一年來(lái)，廣州成為四大一線城市跌幅最大的城市，上海和北京也出現(xiàn)下跌。其中，北京二手房掛牌均價(jià)從一年前的64166元跌至61302元，跌幅超4%；上海從52991元跌至51228元，跌幅超過(guò)3%。深圳成為二手房掛牌均價(jià)唯一上漲的四大一線城市，從61024元上漲至最新的62639元，漲幅近3%。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)布的11月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)測(cè)，對(duì)明年房?jī)r(jià)持審慎態(tài)度，2020年重點(diǎn)城市住房市場(chǎng)總體先抑后穩(wěn)，房?jī)r(jià)有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。
